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      4. 政府、专家、开发商座谈会详解:北京推集体供地背后如何稳地价、稳房价、稳预期

        李红梅2021-04-02 10:12:41来源:中房报

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        ??3月31日,北京市发布了本年度第一批次商品住宅用地出让公告,共计30宗,建设用地面积约169公顷,建筑规模约345万平方米。这是北京贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的,不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”决策部署,坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争、保持房地产市场平稳运行的重要举措。

        ??公告发布次日,北京市规划和自然资源委和北京市住房城乡建设委联合召开2021年度商品住宅用地供应座谈会,邀请了部分行业专家、用地企业参与座谈,全面介绍了北京市首批供地项目布局、结构类型等,并重点对相关房地产调控措施的政策工具箱进行了深入解读和交流。

        ??稳地价:“房地联动、一地一策”

        ??落实城市总体规划及分区规划要求,合理安排供地布局。按照北京市城市总体规划要求,北京市商品住宅用地供应坚持规划为引领、促进职住平衡、站城融合、产城融合,实现规划引导高质量发展。本次供应的30宗项目共涉及12个区,位于中心城区项目15宗,建设用地面积约73公顷,占比约43%;位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积约72公顷,占比约43%;位于生态涵养区项目4宗,建设用地面积约24公顷,占比约14%。对于此次首批供地,中海地产负责人王心邑表示,“集中供地有助于稳定土地市场和住房市场预期,引导开发企业和购房者合理预期,更加科学。尤其第一批次土地供应,各区域各类型地块同时推出,有利于推动北京市土地和房地产市场合理发展,避免个别区域集中供给,引起这个市场波动。这些政策是落实三稳要求、建立房地产长效机制的重要举措。”

        ??建立“房地联动、一地一策”会商机制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中,北京市规划和自然资源委联合市住房城乡建设委,会同相关区政府等单位,建立了“房地联动、一地一策”会商机制,加强精准调控。在土地出让环节着力加强综合施策,从实际工作出发,联合市住房城乡建设委和社会专家共同研究制定“政策工具箱”,推动商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质等多目标管理转变。通过进一步降低溢价空间,在锁定土地价格上限的基础上,通过竞其他条件确定土地竞得人,具体包括竞公共租赁住房面积、竞政府持有产权份额、投报高标准商品住房建设方案、竞异地建设保障房面积、竞企业自持租赁住房面积比例、竞公益项目建设面积、设置户型要求等。对于每一地块,结合所在区域位置、周边房地产市场情况、土地成本等因素合理选择政策工具组合,确定交易方式,预留合理利润空间,避免因高地价抬高周边房价,并确保住房建设品质。对此,北京城建投资发展股份有限公司李洪兵认为,新的政策充分考虑了企业和购房人的利益,政府让利,让购房人能得到实惠,开发商保持合理的利润。“我们觉得市政府短时间内供应这么多地块也非常的不容易。房地产行业利润在向社会平均利润回归,地价、房价越来越稳定,企业不用再去想其他的事儿,潜心把产品和服务做好,这对于购房者来说也是非常利好的。”

        ??稳房价:加大公共租赁住房竞配建和政府持有商品住宅产权份额

        ??加大保障性租赁住房供应,采取配、竞建公共租赁

        ??住房面积交易方式。为落实中央及北京市委、市政府土地供应向租赁住房建设倾斜的精神,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系,今年土地供应计划中明确租赁住房用地供应指标为300公顷,与商品住宅用地供应等比例安排。为有效增加租赁住房供应,本次供应的地块中,有15宗项目采用了配、竞建“公共租赁住房”面积的交易方式,占比达到50%,起始配建面积达到14万平方米,全部位于中心城区、多点及副中心区域,地块选址以毗邻产业园区、轨道交通站点为原则,主要对接“三城一区”和“两区”建设区域的租赁住房需求。

        ??为稳定热点区域地价、房价,采取竞报政府持有商品住宅产权份额交易方式。针对位于朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗区位条件较好的项目,采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。同时,宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额,当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。此种交易方式可引导开发企业理性竞买,通过政府和个人共有产权的方式,有效减轻购房人负担,充分满足居民自住需求。

        ??对于政府持有商品住房共有份额类房屋管理方面,明确提出了要求:

        ??一是购房人购买此类住房,取得不动产权证未满5年的,不允许转让所购房屋产权份额;购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让购房人持有的商品住宅产权份额,同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让,政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

        ??二是二手房交易(含买卖、赠与、司法竞拍)购买人须为具备本市商品住房购买资格的家庭,且取得100%产权。购房人产权份额可按普通商品住房办理继承,代持机构产权份额不变。二手房再次转让,则不需产权证满5年。

        ??三是购房人可依法将持有的产权份额用于抵押。

        ??四是购房人持有住房期间,政府让渡住房全部使用权和出租收益,不参与业主大会,不承担物业管理义务。物业管理、供暖、专项维修资金等费用由购房人全额承担。

        ??对此,北京房地产协会秘书长陈志认为,在商品住房引入共有产权的制度设计,主要是通过在土地出让环节设定地价上限,破解“高地价”问题,同时事先明确房屋销售价格,竞政府份额,降低购房人实际支出破解“高房价”问题。将政府让渡的土地收益转化为产权份额,既有效保障政府收益,又可盘活资源。

        ??合理设置户型要求,满足多层次住房需求。在户型要求方面,此次近三分之二的项目设置了套内“70/90平方米”户型要求。本着方便刚需家庭出行、促进职住平衡、强化多点和副中心区域承接疏解作用的原则,执行套内“70/90平方米”户型要求的项目主要布局在步行即可到达轨道交通站点或者产业园区的区域,兼顾刚需及改善型需求,增强开发企业对户型设计的灵活度,以多元化的产品供应契合多样化的市场需求。

        ??稳预期:引入了房屋销售价格引导机制

        ??引入房屋销售价格引导机制。在本次供应的项目中引入了房屋销售价格引导机制,稳定未来上市房价作为重要政策工具之一,由过去预售环节引导前置到土地出让环节,按照区域土地级别,结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价,由住建和规自部门、区政府组成联席会,共同研究每一地块房屋销售价格指导意见,并在公告期对外告知,开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。对此,王心邑认为,与此前“限房价、竞地价”方式不同的是,在价格方面,此前限竞房的销售限价低于周边新房和二手房价格,开发企业由于土地竞价压缩了利润空间,影响到项目及房屋的品质。而此次是按照周边房价的平均水平设定房价上限。在竞买环节,开发企业除了需要承诺未来以不高于该价格售房,还需承诺“达到最低高品质住宅建设要求”后方可参与竞买,这有助于企业在拿地过程中理性出价,在保证自身合理利润的同时,确保未来住宅产品质量的提升。企业预期透明、可控,增加了企业拿地的信心。

        ??设置高标准商品住房投报环节,引导住宅品质提升。为落实城市总体规划中提出的建设国际一流和谐宜居之都的要求,本次供应的项目中大部分都设置了投报高标准商品住宅建设方案环节,投报内容主要包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、宜居技术应用、城市设计、建筑单体设计、交通流线设计、景观与公共环境设计等,引导开发企业主动提升住宅品质。北京万科企业有限公司岂晓伟认为,北京首批30个地块,达到了去年全年供应地块数量的70%,让开发企业和购房人有了合理的预期。本次供地的政策工具箱,引入高品质住宅建设要求,能够有效提高住宅建设质量。整体越来越接近市场化原则,能够有效把供应的地块转化成社会需求。

        ??对于此次首批集中供应,业界和专家都表示看好未来预期。陈志认为这次集中供地,兼顾区域功能要求、发展目标、公租房建设、企业成本利润需求,从土地方面就开始引导预期,是很好的创新。

        ??中国人民大学副教授张秀智认为,北京此次集中供地,通过稳地价、稳房价,进一步实现稳预期,实现了三者联动,运用市场化机制达到房价调控、企业经营、居民住房需求之间的平衡。北京集中的供应土地,公开土地供应信息,增强了市场主体对土地市场的信心。鉴于地价对房价的影响通常会滞后,可以预期北京在未来一段时间的房价仍然会稳定在一个合理区间里面。

        ??招商局地产徐凯认为,北京一直在房地产调控方面走在全国的前列,招商局地产今年会继续加大在北京的投资。

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