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      4. 3月深圳二手房成交量反弹乏力,杭州复苏强劲

        2021-04-09 15:47:03来源:易居研究院

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        ??易居房地产研究院4月2日发布《易居快报之14城二手房市场报告》。该报告核心观点如下,

        ??深圳3月二手房成交量反弹乏力,杭州反弹强劲。今年以来,深圳调控政策升级,尤其是2月份发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》对二手房成交量影响最大,因此深圳3月份反弹乏力。杭州3月二手房成交量突破万套,反弹强劲,也侧证长三角总体市场继续保持活跃。

        ??预计14城二手房价格指数同比涨幅仍将维持。近期来看,2021年1、2月二手房成交量同比曲线持续上行,3月份有所下行。二手房价格指数同比涨幅曲线在1、2月份有所上行,预计3月份二手房价格指数仍能维持。

        ??易居研究院助理研究员赵亦琪表示,14个城市二手房成交量约为8.1万套,

        ??对比往年3月历史数据来看,2021年高于2019年的7.9万套和2018年的6.7万套,但低于2017年和2016年的12万套以上,说明市场呈现稳中向上的运行态势。具体城市来看,深圳重压之下,3月二手房成交量反弹乏力,杭州反弹强劲。

        ??该报告主要有以下内容:

        ??一、2021年3月14成二手房成交8.1万套,步入正轨

        ??2021年3月,易居研究院监测的14个城市二手房成交量约为8.1万套,同比增长59%,环比增长85.8%。进入3月份以来,14城二手房市场逐渐步入正轨,成交量恢复到春节前水平。对比往年3月历史数据来看,2021年高于2019年的7.9万套和2018年的6.7万套,但低于2017年和2016年的12万套以上,说明市场呈现稳中向上的运行态势。

        ??二、青岛成交量能较强,大连成交量能较弱

        ??房产成交量,是衡量楼市温度的重要指标,而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度,可以用多个指标衡量。比如,月度环比增速反映超短期变化,月度同比增速反映短期变化,年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动,拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。

        ??为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度,我们创造了一个专用指标:二手房成交量能度。其由4个分指标构成,并赋予不同的权重。

        ??二手房成交量能度=月度环比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累计同比增速20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度×40%

        ??从14城3月份的二手房成交量能度的排行可以看出,青岛量能度最强,量能度为127%;而最弱的城市是大连,量能度为-7%。具体来看,对比近几年二手房成交套数,2021年3月青岛成交量处于高位,导致偏离度、环比、同比数据较高,说明本月青岛二手房市场较为活跃。大连3月二手房成交量明显小于2020年各月份的成交数据,市场较冷。

        ??3月深圳二手房成交量为6253套,环比增长67.6%,同比下降24.3%。2021年以来,1月份成交量延续了去年年末的增长趋势,2月受春节影响成交量下降。今年以来,深圳调控政策升级,尤其是2月份发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》对二手房成交量影响最大。于是,在调控重压之下,深圳3月份反弹乏力。

        ??3月杭州二手房成交量为10186套,环比增长227.2%,同比增长100.6%。二手房成交量突破万套,反弹强劲,也侧证长三角总体市场继续保持活跃。3月,杭州升级限购政策,同时住房和城乡建设建设部副部长带队赴杭州督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况,预计4月二手房市场热度将有所缓和。

        ??三、预计14城二手房价格指数同比涨幅将基本维持

        ??国家统计局公布的二手住宅价格指数包含本报告的11个典型城市(除苏州、佛山和东莞以外),对这11个城市的价格指数取算数平均值后算出11城二手房价格指数,与14城二手房成交量同比增速进行对比。这里取近6月移动平均数据,来平滑单月数据异动带来的干扰。

        ??观察历史上这两条曲线的走势,可以看出,成交量曲线先于价格曲线调整。比如在本轮周期中,2016年第二季度二手房成交量曲线就开始呈现下行态势,随后增幅开始收窄,进而下降。受成交量曲线的影响,成交价格曲线也有表现,二手房价格在2016年第四季度就呈现了降温的态势。

        ??近期来看,2021年1、2月二手房成交量同比曲线持续上行,3月份有所下行。二手房价格指数同比涨幅曲线在1、2月份有所上行,预计3月份二手房价格同比涨幅仍将基本维持。

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