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      4. [克而瑞]禹洲集团:未来利润与规模的可持续增长值得关注

        朱一鸣、贡显扬、王姜玥2021-04-09 10:45:37来源:克而瑞

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        • 城市:全国
        • 发布时间:2021-04-09
        • 报告类型:企业报告
        • 发布机构:克而瑞

        ??导 读

        ??投资策略贯彻“深耕原则”,绿色债券为融资开辟新渠道。

        ??【2020年实现千亿,长三角仍是发展重心】2020年禹洲集团全年累计实现签约销售金额1049.7亿元,同比上升39.7%,超额5%完成2020年1000亿的业绩目标。长三角地区作为禹洲合约销售贡献的主要区域,合约销售总额达646.4亿元,占比61.6%,海西区域凭借发源地优势,实现合约销售196.7亿元,占比18.74%。 

        ??【坚持一二线深耕,多元化优质扩储】截至2020年末,禹洲集团在六大区域38个城市合计布局177个项目,总土地储备可供销售建筑面积约2310万平方米,建面同比上升14.8%。2020年新增18块优质地块,全部位于上海、成都、武汉、重庆、合肥等一、二线城市,二线城市作为主要深耕地区,新增土储占比66%。 

        ??【结算规模影响利润表现,债务结构保持稳健】禹洲集团2020年实现营业收入104.12亿元,毛利润4.8亿元,毛利率4.6%。截至2020年末,禹洲持有货币资金344.7亿元,现金短债比1.83,长短期债务比2.38,净负债率85.8%,平均借贷成本7.19%,首次发行绿色美元债券,为融资开辟新渠道。 

        ??【倡导绿色发展,物管及商业分拆上市】2020年8月禹洲集团BBB的ESG评级位于境内房企第一;在恒生可持续发展企业指数列的ESG评级中获得A级。截至2020年末,集团在管项目总建筑面积超过1750万平方米,长三角地区占比超过50%未来聚焦于持续提升集团的外拓能力,实现高质量的可持续发展。 

        ??01销 售

        ??2020年实现千亿

        ??长三角仍是发展重心

        ??2020年禹洲集团全年累计实现签约销售金额1049.7亿元,实现签约销售面积626.5万平方米,分别同比上升39.7%与26%;销售均价16756元/平方米,较2019年的15110元/平方米略有上升。虽然一季度销售受疫情影响一度暂停,但禹洲年内助推一二线核心城市销售、加速存货去化,超额5%完成2020年1000亿的业绩目标。

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        ??从销售结构来看,长三角地区作为禹洲合约销售贡献的主要区域,合约销售总额达646.4亿元,占比61.6%。其中,苏州单年销售业绩超100亿元,业绩贡献度较高。在上海、南京市场持续深耕,无锡、常州、宁波等城市也首次贡献合约销售,进一步强化长三角二线城市深耕的发展布局。

        ??此外,海西区域凭借发源地优势,2020年实现合约销售196.7亿元,占比18.74%。环渤海区域、华中地区、粤港澳大湾区及西南区域的业绩贡献分别为11.2%、3.4%、2.7%与2.4%。整体来看,长三角与海西区域仍是发展重点。

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        ??02投 资

        ??坚持一二线深耕

        ??多元化优质扩储

        ??2020年,禹洲新获取土地18块幅,全部位于上海、成都、武汉、重庆、合肥等一、二线城市,总建筑面积约284.7万平方米。整体来看,新增土储与更新土储主要分布于长三角地区,占比达44.5%。二线城市作为主要深耕地区,新增土储占比66%。

        ??此外,在大湾区与西南区域持续获取土地资源,在深圳、珠海、惠州三个城市更新项目建筑面积约89.6万平方米。大湾区作为重点发展地区,为集团多元化扩储提供新途径。未来,禹洲持续关注一二线城市,在“新进一城,深耕一城”的布局战略下,招拍挂、收并购、产城合作并进加码投资。

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        ??截至2020年末,禹洲集团在六大区域38个城市合计布局177个项目,总土地储备可供销售建筑面积约2310万平方米,建面同比上升14.8%,平均楼面成本约6876元/平方米。其中长三角区域作为重点发展区域,总可售面积占比达40%,环渤海区域、海西经济区分别占比21%与15%。整体来看,六大区域占比相对均衡,总土储可以满足未来3年的发展需求。

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        ??03财 务

        ??结算规模影响利润表现

        ??债务结构保持稳健

        ??禹洲集团2020年实现营业收入104.12亿元,其中物业销售收入97.4亿元,分别同比下降55.2%与56.7%。从结转利润和盈利水平来看,2020年禹洲集团实现毛利润4.8亿元,较2019年的60.9亿元同比下降92.1%;实现毛利率4.6%;净利率2.2%。

        ??一方面,唐山、武汉等区域中若干土地成本较低的项目,受疫情影响延迟交付,预计影响收入贡献约60亿元。另一方面,在合肥、苏州等城市的部分项目亏损,显著拉低了整体的毛利率水平。但更主要的原因是,2020年禹洲的若干合营联营项目作非并表处理,预计影响收入贡献约60亿元;其中部分项目结算利润率较高,但因非并表处理未能反映在公司层面。

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        ??截至2020年末,禹洲持有货币资金344.7亿元,同比下降2.9%。现金短债比为较2019年的2.33下降至1.83,长短期债务比较去年同比下降10%至2.38。账面资金虽略有下降,仍保持相对充足状态,债务结构相对稳健。净负债率较2019年上升15.6个百分点至85.8%,处于绿色档位,剔除预收账款后的资产负债率77.92%。

        ??此外,2020年禹洲集团平均借贷成本7.19%,同比上升7个基点。集团把握国际债券市场的绝佳契机,在境外多次成功发行长年期美元优先票据,实现近10倍的超额认购,在中资房地产商的新发行中占据高位;同时倡导绿色融资,积极顺应可持续发展趋势,推出绿色融资框架,首次发行绿色美元债券,为融资开辟新渠道。

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        ??04多元化

        ??倡导绿色发展

        ??物管及商业分拆上市

        ??禹洲集团倡导绿色建筑。截至2020年末,旗下共有135个项目约1800万平方米物业达到绿色建筑标准,其中绿建二星及以上级别的国内或国际级别认定超过500万平方米物业;“美国LEED CS金级认证”包括上海禹洲广场、厦门禹洲广场等。2020年8月禹洲集团BBB的ESG评级位于境内房企第一;在恒生可持续发展企业指数系列的ESG评级中获得A级,领先同业。禹洲以“绿色”可持续发展助力集团的千亿时代。

        ??禹洲物管及商业分拆待上市。截至2020年末,集团在管项目总建筑面积超过1750万平方米,总合约面积超过2600万平方米,其中长三角地区与海西经济区占比分别超过50%与30%。集团物业管理业务规模不断扩大,未来聚焦于持续提升集团的外拓能力,积极发挥品牌优势,实现高质量的可持续发展。

        7

        企业信用
        统一社会信用代码:91330681146288510G
        统一社会信用代码:914401017733145628
        统一社会信用代码:91350000155584573M
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