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      4. [克而瑞]金科集团:财务大幅优化,加速多元化发展

        房玲、洪宇桁2021-04-09 10:35:32来源:克而瑞

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        • 城市:全国
        • 发布时间:2021-04-09
        • 报告类型:企业报告
        • 发布机构:克而瑞

        ??导 读

        ??发展重心转向差异化竞争,提质增效加大经营性业务比例。

        ??【销售规模继续保持较快增长,全国化成效较为明显】2020年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约2232亿元,同比增长了20%,企业仍然保持较快的规模增长速度。随着企业将发展重心由规模竞争转向差异化竞争,2021年的目标增速降至12%,全年全口径销售目标为2500亿元,同时计划新开工面积2900万平米。在销售的区域分布方面,重庆地区的销售金额占比由2019年的29%降至19%,企业全国化成效较为明显。 

        ??【大幅增加一二线城市拿地,区域布局渐趋均衡】2020年金科新增土地建筑面积2364万平方米,同比减少了28.9%;新增土地总价892亿元,同比增长了0.5%。新增土储的平均楼板价同比大幅提高了41.2%,主要是因为企业加大了在一二线城市的拿地力度。新增土储建面权益比例约为60.9%,相比于2019年有所降低,未来需要适当增加项目的权益比例。在区域布局上仍持续推进全国化布局,企业总土储的区域布局更加均衡,有利于企业分散市场风险。 

        ??【营收同比增长29%,净利率逆势提升】2020年金科实现营业收入877.04亿元,同比增加了29%;毛利率则同比降低了5.67个百分点至23.16%,主要是受行业趋势的影响。净利率逆势提升了1.68个百分点至11.06%,归母净利率反而降低了0.26个百分点至8.02%,可能是因为金科结算的项目中合作项目较多,权益比例较低。 

        ??【三条红线达到绿档,财务状况大幅优化】2020年底金科扣除2020年8月以后发行的永续债后净负债率大幅降低了45.3个百分点至75.07%,现金短债比为1.34,长短期债务比为1.99,同时剔除预收账款的资产负债率为69.85%,因此企业满足了所有红线指标,财务状况得到了较大的改进,有利于企业未来的发展。 

        ??【金科服务上市,集团完成双平台战略】金科在多元化方面主要涉及智慧服务、科技产业、商旅康养几个领域。在智慧服务方面,其主体公司金科服务(9666.HK)在2020年成功在港交所上市,让集团完成了“A+H”双平台上市战略。而对于科技产业和商旅康养组成的“地产+”业务,金科预计2025年总销售规模中其规模会达到500亿元以上,优质资产持有规模达到300-500亿规模,其中科技产业超过100亿,商旅康养超过200亿,未来发展值得期待。

        ??01销 售

        ??规模继续保持较快增长

        ??全国化成效较为明显

        ??2020年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约2232亿元,同比增长了20%,相比于TOP20房企12%的增速而言企业仍然保持较快的规模增长速度。合约销售面积则达到了2240万平方米,同比增长了18%,销售面积仍然位居行业前列。2020年金科的全口径销售回款达到了2011亿元,回款率则首次达到了90%。近年来金科的销售回款率保持着稳健的提升,有利于企业现金流的稳定。

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        ??金科近年来销售规模的快速增长主要与其持续加大开工力度有关,企业一直依靠着充足的货量供应支撑其销售规模发展。2020年由于疫情的影响,金科的新开工面积同比减少了6.3%至2964万平米。而随着金科规模达到了2000亿量级之后,其发展重心由规模竞争转向差异化竞争,增速也有所放缓,2021年全口径销售目标为2500亿元,与2020年销售规模相比增长12%;同时计划新开工面积2900万平米,和2020年基本持平。

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        ??从销售金额的区域分布来看,金科2020年的销售中华东区域的占比最高为41%,其次则是重庆区域占比19%。整体来看,企业过去几年在华东地区的深耕已经呈现出效果,在江苏和浙江的销售规模都超过了200亿元,这就使得重庆地区的销售金额占比由2019年的29%大幅降低,有助于企业降低对大本营的依赖。除此之外,金科在全国其他区域的销售占比较为平均,全国化成效较为明显。

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        ??02投 资

        ??大幅增加一二线城市拿地

        ??区域布局渐趋均衡

        ??2020年金科新增土地建筑面积2364万平方米,同比减少了28.9%,其中权益建面1439万平方米;新增土地总价892亿元,同比增长了0.5%。新增土储的平均楼板价同比大幅提高了41.2%,主要是因为企业加大了在一二线城市的拿地力度,一二线城市的新增土储建面占比从2019年的30.5%大幅提高至50.5%。由于企业2025年计划将“品质利润型”产品的占比提高到30%,因此预计未来也将会增加在溢价水平更高的二线城市的拿地,进而提高企业的利润率水平。

        ??金科在2020年的新增土储建面权益比例约为60.9%,相比于2019年的64.2%降低了3.3个百分点,企业的合作力度有所加强。未来金科将加大收并购、一二级联动、产业拿地等方式的比重,以应对土地集中供应政策,在这个过程中企业仍然需要适当增加项目的权益比例,来维持销售规模和营收增长的平衡。

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        ??在区域分布方面,金科继续聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展。相比于2019年,2020年金科在大本营成渝城市群的拿地占比继续降低了9%,转而增加了在长三角、北部湾、京津冀以及山东半岛这些地区的投资力度,企业的全国化布局仍然在持续推进,将继续降低对于大本营地区的依赖。

        2

        ??截至2020年底,金科土地储备可售建面超过7100万平米,足够满足企业3年左右的开发,较为充足。而在区域分布方面重庆地区的面积占比继续降至24%,华东、西南(不含重庆)、华中、华南、华北占比分别为23%、17%、17%、10%、5%。整体看来企业总土储的区域布局更加均衡,有利于企业分散市场风险,更加健康稳定发展。

        6

        ??03盈 利

        ??营收同比增长29%

        ??净利率逆势提升

        ??2020年金科实现营业收入877.04亿元,同比增加了29%,其中物业销售收入为815.29亿元,占比达93%;毛利率则同比降低了5.67个百分点至23.16%,主要是受到行业整体毛利率下行的趋势影响,未来随着企业“品质利润型”产品占比以及城市能级分布的提升,其毛利率有望保持。

        ??在毛利率下降的同时,金科的净利率却逆势提升了1.68个百分点至11.06%,主要是因为企业的三费比率同比降低了3.18个百分点,同时投资收益同比大幅增长了771%,企业的成本控制以及合作项目带来的收益对于其盈利提升颇有效果。但是值得注意的是,金科的归母净利率反而降低了0.26个百分点至8.02%,主要是因为少数股东的损益同比大幅增长了297%,从而降低了归母净利润。这种现象的出现,可能是因为金科结算的项目中合作项目较多,权益比例较低,而由于近年来金科新获取的项目的权益比例逐年下降,未来这种情况可能仍将持续。

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        ??04负 债

        ??三条红线达到绿档

        ??财务状况大幅优化

        ??2020年底金科的持有现金约为434.92亿元,较于期初增加了20.9%;总有息负债为970.22亿元,同比减少0.4%;企业的权益则增加了40.9%至734.98亿元,因此企业扣除2020年8月以后发行的永续债后净负债率大幅降低了45.3个百分点至75.07%,净负债率大幅优化,达到了三条红线的要求水平,未来需要继续保持。

        ??在负债结构方面,2020年底金科的现金短债比为1.34,长短期债务比为1.99,企业的负债结构较为安全,短期的偿债压力不大,可以适当增加长期负债优化负债结构。与此同时企业2020年剔除预收账款的资产负债率为69.85%,擦线达到了70%的红线要求,因此企业通过2020年的努力成功由“橙”转“绿”,财务状况得到了较大的改进,有利于企业未来的发展,未来仍需继续努力保证财务指标安全。

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        ??05多元化

        ??金科服务上市

        ??集团完成双平台战略

        ??在金科2025年的五年规划中,企业提出在精耕地产主业的同时,也将做强智慧服务,做优科技产业,做实商旅康养,继而形成地产主业与“地产+”业务生态协同发展的新战略格局。2020年金科在这三个多元化板块也有了较大的突破,预计2025年总销售规模中“地产+”业务会达到500亿元以上。

        ??在智慧服务方面,2020年11月17日其主体公司金科服务(9666.HK)成功在港交所上市,让集团完成了“A+H”双平台上市战略,有利于板块自身发展的同时也利好集团的融资。从金科服务目前的发展规模来看,截至2020年底企业已经进入了全国151个城市,签约项目总数超过1000个,总建面约为2.77亿平方米,其中在管总建面约为1.56亿平方米,占比达到了56.3%。未来企业将继续聚焦核心区域,通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固领先的市场地位。

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        ??金科的科技产业以金科产业集团为主体,目标到2025年新增持有资产规模约100亿元以上。企业从2014年成立至今已经进入了13省22市,拥有25个产业园区,总建面约1100万平米。企业将以轻重并举的方式聚焦产业开发、产业运营以及产业孵化三大业务模式,逐步从产业开发向产业投资过渡,稳定提升经营收入。

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        ??金科旗下的商旅康养板块则立足于“大消费”和“大健康”的理念。其中“大消费”板块截至2020年底在全国拥有商业项目44个,总体量达251万平方米,计划到2025年新增优质持有资产规模约200亿元以上,实现持有型物业经营收入有效提升。“大健康”板块则主要顺应老龄化发展的趋势,积极探索“健康养老+地产”互相融合的业务模式,目前以探索商业模式、构建团队及培养能力为主,最终将实现可持续发展,逐步沉淀优质资产。

        11

        企业信用
        统一社会信用代码:91500000202893468X
        统一社会信用代码:91320505061867599U
        统一社会信用代码:91320507398396120M
        专 题
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